作者：今纶

数据支持：抱朴数据

又到了一年里的最后几天，作为最令人瞩目的房地产市场，即将结束的一年是非常难熬的一年，但似乎正在迎来曙光。

2020年会怎么样？

2020年还能大胆投资房地产吗？

刚需怎么办？

本文将阐述抱朴财经对此的观点和看法。

01 回顾

首先回顾抱朴财经在今年做的两大判断以及提出的建议：

A.快速抛售三四五线城市的非自住住房。

B.在一二线城市如果你要买房自住或者有改善型住房的需求，请随时买，你抄不到底。

事实证明，抱朴财经说对了。

关于“A.快速抛售三四五线城市的非自住住房”，是因为我们看到了人口在这些城市快速流出，一些城市已经成为非常典型的收缩型城市。

至于产业，随着交通的发达，高附加价值的产业反而向一二线城市快速聚集，没有带来想象中的红利，最多是对旅游行业有帮助，而旅游行业的季节性以及非刚需、可替代又难以完全支撑城市的崛起，于是卖地成为绝大部分三四线城市的收入来源之一。

而这恰恰形成了恶性循环，人口减少，产业不振，供应增加，前期有棚改项目支撑，还可以豪涨一把，当棚改项目退潮，裸泳成为必然，所以很多地方都恨不得发“止跌令”，然并卵……

有杠精会说“某些三四线城市房价和成交量还在涨啊”，兄弟，那是因为他们信息滞后，还不知道买房要看产业、人口流入，就是“一顿操作猛如虎，以为自己是首富”。

和股市一样，最后上来的都是最不要命又没有常识的韭菜。那些狡猾的来自一二线城市的投资客借助数据和舆论造势，纷纷出货，躲回一二线城市，或者转移资金去买黄金、美股了。

关于“B.在一二线城市如果你要买房自住或者有改善型住房的需求，请随时买，你抄不到底”，是因为抱朴财经深知，很多城市虽然看着光鲜亮丽，但是如果一年不卖地卖个一两千亿，可能连铁饭碗的津贴都发不出来，所以，它们对房地产是真爱。

卖地多爽啊，一卖解千愁，爽完之后哪管它洪水滔天。等到卖房子的时候，还可以再收一遍税，爽不爽？当然爽。无污染，环保，一路钱进，似乎人人都是赢家。

关键是，这种城市有钱人多，从来都是有钱人决定房价的上限，而不是穷人。

明白了这个道理，你就明白了，有钱人也苦啊，他们也是上了发条的玩偶，既然夜壶出来了，必然是要去方便一下的。

因为钱出不去，而且买别的都怕亏，看来看去，似乎只有房子踏实一点。

亏就亏吧，套就套吧，至少还有钢筋水泥做成的房子在。不过，三年前在北京买房的土豪们，如今都还套着，说“京沪永远涨”的都傻眼了。

如果放松一点，有钱人会继续买，因为被上了发条，中了邪，他们会把房价从底部慢慢往上抬，而且不用贷款，所以抱朴财经一直在说：在一二线城市如果你要买房自住或者有改善型住房的需求，请随时买，你抄不到底。

因为某些人是没有底线的，你买不买得起房，你能否上车，不是他们要关心的问题。换句更恶毒的话来说：你是韭菜命，你活该就该做韭菜馅。

可见，抱朴财经并非一个唱空房地产的财经新媒体，而是一个根据实际情况给出具体建议的财经新媒体。

02 2020建议

那么，抱朴财经2020年关于房地产市场的建议是什么？

以上A、B两条继续有效，而且抱朴财经还要提出新的更具体的建议和操作手法，捍卫你的资产：

1 三四五线城市

抱朴财经在2019年提出的是“快速抛售三四五线城市的非自住住房”，但是问题来了，有人可能有两套房、三套房都是自住的，其中两套偶尔去住，要抛吗？是的，我再说明确一点，保留一套自住的就够了，能抛就抛。现在房价还在相对高位，而租金在相对低位，实际上意味着承接力不足，2020年你不抛，等大家都醒悟过来，你就抛不掉了。

还有一种情况，孩子在一二线城市读大学，或者在一二线城市刚参加工作，但是没有首付，买不起房，要不要把三四线的房子卖掉去帮孩子付首付，全家迁移到大城市。

如果你觉得孩子很牛，以后可以自己搞定，不用帮他，那么就别管了。如果你觉得你娃就是个普通的娃，可能一辈子买不起房，听抱朴财经的，把自住房全部卖掉，不管几套，支持娃在一二线城市买房，自己在当地租房住，便宜。

退休之后要么继续在当地租房住，要么和孩子一起在大城市生活。

至于三四五线城市以后会怎么样？那不是你该操心的事儿，你的级别不够，你已经跑了，而且很有可能实现了资产保值，至少不会大幅度贬值，记得回来给抱朴财经赞赏几个铜板。

2 一二线城市刚需

在一二线城市的刚需们（韭菜们），这条是写给你们的。如果你因为孩子读书以及其他现实问题，需要买房自住，该买就买，前提是你买得起。买不起就租，租房也可以成为国际大都市郑州的市民嘛。

买了之后有没有可能被套？有可能。不过呢，有些城市很没XX啊，如果你不买，它就不断放松调控啊，过两天说不定中专就可以随便落户随便买了，不是说不定，而是已经有省会城市这么干了（比如南昌）。

说白了，就是用资源勒住你的脖子，盯着你的钱包，然后温柔地问你：”调控已经放松了，房价大涨在即，孩子总归要读书的，买房安心一点嘛。”

如果你不买，就继续放松调控，最后小学毕业的也成为人才可以引进，你的买房竞争对手够多了，作为一个韭菜，或者是读了很多年书以为书中自有黄金屋的纯洁的人，你发现一切都是梦，你这辈子就为房子打工了。

不，还没完，你娃下辈子可能也是。

要认命，要节俭，要把生活费压缩到最低，不能生病，只要能上车，你就是成功人士。

上车之后，后来者该怎么办？你的级别不够，不要操心这个，继续吃糠咽菜还贷款吧，你已经买房了。

3 一二线城市投资者

在一二线城市企图投资房地产的亡命徒们，这条是写给你们的。抱朴财经的建议：即使在一二线城市也不要买房作为投资，因为你没有那个专业水准。

人皆说深圳的房价如何狂涨，如何牛，然而，新闻不是这样的，深圳的房价是非常分化的，据《21世纪经济报道》：

根据安居客数据，11月，南山二手房均价80646元/平，同比去年上涨9.07%，宝安均价49054元/平，同比去年同期上涨7.21%；而龙岗11月二手房均价37626元/平，同比去年下跌0.22%；盐田均价46530元/平，同比去年下跌4.58%。

龙岗2019年二手房价走势。来源：安居客

城区内部也有分化。比如同样是宝安区，宝安机场附近、沙井、桃源居、西乡、新安的二手房均价一路跟着利好上涨，但是福永的二手房均价却从今年初约35000元/平一直跌到年末约27000元/平，11月均价同比去年同期下跌13.78%。

另据诸葛找房统计，今年118个挂牌量较大的深圳二手楼盘中，有51个楼盘降价，66个片区中，有11个片区挂牌价格下跌。

来源：楼市智讯×诸葛找房

看看，在社会主义先行示范区也不是买房必赚的，你确认你能在其他城市买房必赚？

那么我们看看伟大的首都北京：

按照国家统计局数据，自2017年3月份见历史顶部以来，北京二手房已经下跌超8%。数据还显示，今年6月以来，北京二手房房价已经连续6个月下跌。而从大周期来看，北京房价已经经过超30个月的回调期，堪称北京房价史上最长熊市。

北京2019年二手房房价走势图。来源：安居客

另外，如果炒房，请记住，你还有贷款利息、佣金、物业费以及其他杂费都算入炒房成本。

4 一二线城市非刚需

在一二线城市想换房的韭菜们，这条是写给你们的。

换房是指以前的房子小了，想换大的。抱朴财经的读者Z博士就是换房一族，他在某一线城市有房，略小，想换房。

由于各种房地产媒体的忽悠，由于中介的鼓吹，他真以为房价有那么高，于是按照正常市场价挂出去卖，然而无人接盘，他很郁闷，因为老婆催得很紧。

不是说大家一致看涨吗？炒房客都死去哪里了？这可是一线城市繁华区域的学位房，是单位大院里的房子。

抱朴财经建议：先去看你要买的房子，死命砍价，直到对方吐血，准备走人，他也很想卖，他也很郁闷，你就知道大致区间。回来衡量自己的房子的心理底线，遇到合适买家，和他软磨硬泡，适当让价，觉得可以成交就赶快动手。最好是两套房子约到同一个地方同时签约，以免其中一人反悔，把你坑进去。比如，你的房子卖了，想买的房子突然涨价，那就惨了。

注意，这个方法主要针对一二线城市的换房族，不适应于投资客。

5 想买公寓和商铺的韭菜们

在任何城市想买公寓和商铺的韭菜们，这条是写给你们的。

任何城市的绝大部分公寓和商铺都不值得投资。

先说公寓，任何向你推销公寓的都是坏人：

公寓没有学位，价值打折；

维护成本、物业成本、水电成本高；

转让成本高；

空置率高，直接面对空置率越来越高的写字楼的竞争，两者有部分办公需求的客流是重合的。

至于投资商铺的，抱朴财经建议你看看你马爸爸家的网购营业额和增长趋势再来说话：

服务行业这个类别，除了餐饮等少数行业，绝大部分行业都被网购冲击，简直要去跳楼。

未来随着科技进步、直播凶猛以及垄断资本继续圈流量，商铺价值会继续下跌。

补充一句，不是每一个公寓、商铺项目都会把人亏死，不排除极个别特例，但是绝大多数公寓、商铺都是坑。各位韭菜，不要入坑。

总结一句话：2020，中国房地产继续大分化，中国人的财富继续大分化，趋势不可逆。

抱朴财经将继续与诸位抱团取暖，一起避坑发财！

关注抱朴财经，我们会在近期讲讲美国股市、黄金。